一位业内人士指出
来源:    发布时间: 2021-07-09 00:07    次浏览   >

拱墅区中,运河新城单元可能会成为接下来供应的新热点,有近6万平方米的宅地出让量,去年板块内大家运河之星一炮打响,让不少品牌开发商对这块热土“觊觎”已久。

另外,各板块中土地供应量较少的还有九堡、下沙大学城北板块,印象中这两个板块已经有很长时间没有土地出让了,不过在第一期读地手册中,记者欣喜地发现这两个板块终于有土地出让了:九堡有近8万平方米,下沙大学城北有近9万平方米的出让量,而且基本是住宅项目,真是久旱逢甘露啊!

主城区中,拱墅区、江干区和下城区将成为供应大户,其中宅地方面,下城区有可能爆发,由于原“杭氧”和“杭锅”老厂区将建成一个国际旅游综合体,《读地手册》中收录7宗地块288.76亩均在该区域内,其中3宗地块为住宅用地185.2亩,4宗地块为住宅含公建用地103.56亩。

其中,万科公园大道3月12日刚领出一批预售证,目前该楼盘共计有575套房源可售,为城东新城可售房源最多的楼盘;其次是金色黎明,库存也有535套。而库存在400套以上的楼盘比比皆是,大都集中在普福、天城单元:如保利梧桐语、锦润公寓、世茂东壹号后续还有较多的房源可售。

余杭区的未来科技城板块,无疑是目前刚需和首改人群非常期待的,去年欧美金融城(efc)热销800余套,一时间成为热盘。目前该板块中有近十个楼盘在售,存量房源有1000余套,主要集中在欧美金融城(efc)、富力·西溪悦居等楼盘,此外,2015年还将有新增3000套左右的房源入市。不光有这些已开发楼盘,就是待开发量也十分惊人。从2013年7月开始,未来科技城频频出让土地,目前主要有8块地待开发,加起来体量有近160万平方米,住宅有40余万平方米的潜在供应。

在统计的20个板块中,库存最少的是三墩和奥体板块,可售房源都在1500套以下,这是什么概念?意味着只需要奥体板块莱蒙水榭春天和绿地旭辉城两个楼盘去年一年的销售量就能轻松消化掉了。

另一个高库存板块是位于城北的新天地板块。去年,该板块里的楼盘一共只消化了820套房源,为主城区所有板块中存销比最大的,该板块库存大部分为商业性质。

记者盘点了一下该板块未来可出售的房源量:彭埠单元这两年连续有土地出让,虽然德信东望和新中宇维萨都已处于尾盘阶段,但新盘德信浙旅·东宸、雨润·华府和滨江刚拿的项目紧挨在一起,总体量近30万平方米,未来这个区域的房产销售又将不可避免地出现近身“肉搏”。普福单元的保利·梧桐语、中国铁建·国际花园和中大·普升售楼处都紧挨着,主力面积又都在70~90平方米,竞争压力可想而知。接下来这些楼盘都将有不少新房源集中面市,城东新城今年又将是艰苦“去库存”的一年。

在2014年主城区成交套数排名前十楼盘中,奥体板块就占据两席,可见不少客户对该板块的认同度非常高。

据统计,杭州主城区目前库存最高的为城东新城板块,在售楼盘20余个,有7302套房源待消化,该数字比上周记者统计时的库存数据又增加了近千套,压力可见一斑。虽然城东新城是2014年主城区去化量最大的板块,但并不足以快速削减现有库存。

三墩板块,除了协安紫郡仍有不少库存外,其余楼盘大部分为尾盘销售,如果你要在该板块置业的话,基本上只有爱尚里、金地自在城和协安紫郡可以考虑。

有些板块库存接近饱和,竞争激烈,而另一些板块则悠闲地消化着库存,因为缺少后续土地出让来补充“弹药”,板块内的楼盘竞争相对温和。

江干区则主要是丁桥和九堡板块将会发力,特别是丁桥板块,目前计划将推4宗地块,其中宅地2宗,近16万平方米的供应量着实给丁桥补充了不少“弹药”。

而将来奥体板块的这种紧俏态势将进一步加剧。因为记者在杭州主城区第一期读地手册中并未发现奥体板块的身影,这意味着该板块急需有更多的“弹药”来补充。“周边滨江甚至萧山的不少楼盘眼下都打起了奥体板块的概念,奥体板块算得上是目前主城区板块中的后起之秀。”一位业内人士分析。

记者统计了主城区的20个板块,以及余杭区的几大板块。今年,未来科技城板块有较多的可售量以及待开发量,另外从杭州第一期《读地手册》中也发现不少新亮点,将成为未来杭州新增供应的主要集中区域。

一位业内人士指出,其实城东新城的很多楼盘都共享配套资源,差异并不大,但拿地价参差不齐。面对如此巨大的库存,开发商的定价至关重要,当初拿地价格低的就占了优势。而“有些楼盘几乎是面对面地竞争,推盘节点都差不多,连拿地价都几乎一样,这就完全要靠品牌和操盘能力了。”一位不愿透露姓名的城东新城开发商如此预测。

库存量排名前五位的板块中,接下来的三个板块分别为钱江新城、丁桥、北软板块,列为第二梯队,按照2014年板块的去化情况看,钱江新城有一半以上的楼盘为商业项目,现有库存中,也有一半左右的房源量来自商业;丁桥以及北软板块的库存则更多地集中在已有项目的去化,个别楼盘的库存甚至达到上千套,但未来新盘上市量较少。

奥体板块的库存则基本集中在绿地旭辉城、莱蒙水榭山以及龙湖春江彼岸这三个楼盘中,未来的可开发量也只有保亿之前拿的萧政储出[2013]40号商住地块,总建筑面积近26万平方米;还有绿地去年拿下的奥体双塔,大约30余万平方米。